Aracaju vive uma tendência crescente no setor imobiliário: a proliferação das chamadas “Associações Pró-Construção”, modelo que vem sendo apresentado como alternativa mais barata e menos burocrática à tradicional incorporação imobiliária. Contudo, especialistas alertam que essa prática pode esconder sérios riscos aos consumidores e ao próprio mercado, configurando, em muitos casos, uma burla à Lei n.º 4.591/1964, conhecida como Lei de Incorporações Imobiliárias.

A crítica foi levantada em artigo publicado no portal Migalhas pelo advogado José Vilton de Jesus Júnior, mestre em Direito pela Universidade Federal de Sergipe (UFS), especialista em Direito Imobiliário, Tributário e Empresarial, secretário-geral da Comissão de Direito Imobiliário, Notarial e Registral da OAB/SE e associado do IBRADIM e da Ad Notare.

No texto intitulado “O uso inadvertido de estruturas societárias de associações e cooperativas para burlar a lei de incorporação imobiliária (lei 4.591/1964)”, o jurista alerta que, embora associações e cooperativas tenham espaço legítimo no ordenamento jurídico, o modelo vem sendo utilizado, muitas vezes, para disfarçar operações típicas de incorporação imobiliária, sem cumprir as exigências legais que protegem os adquirentes.

Riscos para o consumidor

A Lei de Incorporações surgiu em 1964 como resposta a inúmeros prejuízos sofridos por famílias que investiram em empreendimentos que nunca foram concluídos. Ela estabeleceu regras claras, como a obrigatoriedade do registro da incorporação em cartório, a vinculação entre cronograma físico-financeiro e a possibilidade de criação de patrimônio de afetação — mecanismos destinados a garantir maior segurança e transparência ao comprador.

Segundo José Vilton de Jesus Júnior, ao aderir a projetos estruturados via associações, os consumidores ficam sem essa rede de proteção “O uso de associações e cooperativas em substituição ao regime de incorporação gera riscos significativos aos adquirentes, pois não há garantias legais que assegurem a entrega do imóvel nem mecanismos de fiscalização adequados”, alerta o advogado em seu artigo.

Contexto sergipano

Em Aracaju, o fenômeno vem ganhando força, impulsionado pelo apelo de preços iniciais mais baixos e pela promessa de autonomia dos futuros moradores. No entanto, sem os instrumentos de proteção da Lei de Incorporações, os riscos de inadimplência, atrasos intermináveis e abandono de obras voltam a assombrar o mercado.

Para especialistas, se a prática não for enfrentada com seriedade, o Judiciário local deverá se deparar em breve com uma avalanche de litígios envolvendo esses empreendimentos, trazendo insegurança jurídica e prejuízos sociais.

O debate que se impõe

A expansão das “Associações Pró-Construção” exige reflexão: como conciliar a legítima busca por alternativas habitacionais mais acessíveis com a necessidade de preservar as garantias conquistadas com a Lei de Incorporações?

O alerta feito por José Vilton de Jesus Júnior no Migalhas reforça que não se trata somente de uma discussão técnica, mas de uma questão de proteção ao consumidor e de estabilidade do mercado imobiliário sergipano.

*Fonte: JESUS JÚNIOR, José Vilton de. Uso de associações e cooperativas para burlar a Lei de Incorporação. Migalhas, 11 set. 2024. Disponível em: https://www.migalhas.com.br/depeso/440614/uso-de-associacoes-e-cooperativas-para-burlar-a-lei-de-incorporacao

Por Marcelo Carvalho